张家口市延期交房现象普遍

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　　购房时如何应对延期交房

　　购房者如何在购房过程中避免延期交房引起的纠纷侵害自身利益呢？记者特地咨询了河北震河律师事务所梁文杰律师，为广大购房者支招：

　　记者问：开发企业交付预售住宅商品房，商品房应达到哪些交房标准？

　　梁文杰律师答：通常房地产开发企业交付预售住宅商品房，应当符合下列条件：

　　1.法定条件：建设工程经验收合格；向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

　　2.约定条件：达到预售合同约定的其它交付条件。

　　而根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程竣工验收又应当具备下列条件：

　　(1)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

　　(2)有完整的技术档案和施工管理资料；

　　(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

　　(4)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

　　(5)有施工单位签署的工程保修书。

　　另《消防法》规定：建筑工程竣工时，经消防验收合格，方可投入使用。建筑工程竣工时，建设单位应当向公安消防机构提出消防验收申请，设有建筑自动消防设施的建筑工程，还应当同时提交建筑消防设施技术测试报告，并组织消防验收。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。

　　记者问：“五证两书三表”是开发企业交房的必备手续吗？“五证两书三表”具体指什么？

　　梁文杰律师答：是的。房产五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》；二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三表指《竣工验收备案表》、《房屋实测面积表》、《住宅工程质量分户验收表》。

　　记者问：商品房延期交房，开发企业应该担负什么样的责任？有没有相关的法律法规条款具体规定？

　　梁文杰律师答：根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时书面告知买受人。 ”

　　记者问：如果合同本身没有规定延期交房的补偿，购房者是否可以根据相关法律条款要求补偿？

　　梁文杰律师答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　记者问：物业管理费与违约金是否可以相互抵消？

　　梁文杰律师答：开发企业与业主及物业公司协商同意后，物业管理费与违约金可以相互抵消。否则是不可以的：首先，物业管理与开发企业卖房是两个法律关系，是不同的合同主体。从法律关系上来说，“延期交房违约金”与“物业管理费”不能相互抵消。其次，对于“债务转移”应签订协议。 《合同法》第84条规定了合同转让中的“债务转移”行为，即“债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”也就是说，开发企业对买受人支付“延期交房违约金”的债务，如果转移给物业管理公司承担，即折抵一至两年“物业管理费”，要经债权人-----购房人同意。而且在司法实践中，一般也要经债务受让人-----物业管理公司的同意。

　　公益提示

　　在房屋买卖当中，一般情况下，司法机关往往会根据合同的约定来处理纠纷案件，因此事先详细约定违约责任，产生纠纷之后处理起来也能做到有据可依。不过目前有部分人在签订房产买卖合同过程中忽略了这个问题，因此一旦出现意外往往会让自己陷入被动境地。

关键词：延期交房|企业|开发商