冬奥未救楼市 张家口中小房企命断高利贷

　　房企高利贷压顶，资金链断裂之风已从河北邯郸刮到了张家口。

　　4月中旬，一位张家口人士向中国房地产报记者爆料：唐山顺达地产集团张家口分公司(下称“顺达张家口分公司”)深陷数千万高利贷违约，其开发的盛景丽园二期项目遭查封，项目纠纷已进入司法程序。

　　4月下旬，中国房地产报记者赴张家口实地调查，张家口市经开区法院时院长向记者证实，“已受理二十多起诉讼，由于债权关系混乱，短时间内无法厘清。债主申请了诉前保全。”

　　据时院长介绍，4月初，陆续有人对顺达张家口分公司提起诉讼，诉讼内容均是借款合同纠纷。至于涉及的债务总金额有多少暂时无法统计，目前所知最大单笔借款额度为700万元左右，未开庭之前，对于该项目涉及的债务纠纷的细节还无法深入了解。

　　记者在盛景丽园二期现场看到，目前项目处于停工状态。据了解，顺达张家口分公司负责人卓盛军日前不堪压力，患病入院。

　　中国房地产报记者通过调查发现，不单是顺达张家口分公司陷入民间高利贷漩涡，张家口市新基业房地产开发有限公司(下称“新基业”)、蔚县万盛房地产开发有限公司(下称“万盛地产”)也深陷民间借贷纠纷，项目停滞。

　　高利贷漩涡殃及多方

　　“顺达地产张家口分公司至少有5000多万元的负债，2~5分不等的高额月息。银行断贷，资金周转失灵，后续开发困难，这是拖垮顺达地产的直接原因。”当地一位小贷公司经理告诉中国房地产报记者。

　　据该小贷公司经理透露，顺达张家口分公司欠多笔高利贷，其中欠他们公司300万元，月息2分。欠另一家小贷公司600万元，月息5分。整个项目的资金缺口应该在5000万元~6000万元。

　　盛景丽园项目被查封，让购房者陷入慌乱之中。

　　“盛景丽园的房子本来是谈恋爱时买的婚房，没想到小孩都出生了还没法入住。”购房者张文(化名)无奈地诉说着自己的遭遇。

　　2012年底，张文通过销售部交预付款，在2013年5月份办理了贷款后，满心欢喜期待2014年年底交房。到了2014年11月份的合同约定交房时间，顺达张家口分公司却以各种理由拖延交房，到了今年4月份却传出了盛景丽园被法院查封的消息。

　　与张文同样遭遇的购房者有近70户。

　　据购房者介绍，盛景丽园二期共建成152套房屋，其中有32套是回迁房，目前所有的房屋都无法入住，等待最后判决。

　　“我们购买的房子到现在也没有进行网签，没有在房管局备案，这就为顺达张家口分公司进行民间抵押借贷留下了操作空间。”一位业主告诉中国房地产报记者。

　　张家口住建局房地产交易产权管理中心贾处长向中国房地产报记者证实了上述说法，“盛景丽园项目五证齐全，但是交易过程中没有进行登记备案，房管局目前无法统计盛景丽园共出售多少套房子，所售商品房均被法院查封保全。”

　　针对盛景丽园的债务困局，目前唐山顺达公司已派人进驻，着手处理。

　　唐山顺达公司委托大成律所的李姓律师告诉中国房地产报记者，盛景丽园二期是由卓盛军中途接手，但对外还是以顺达地产的名义售卖，接手后的确存在“一房多押”的情况，所售房款均进入了卓的个人账户。他强调：“盛景丽园项目在卓盛军接手后共涉及2亿元外债，很多债务是卓盛军个人行为。”

　　据公开资料显示，唐山顺达房地产集团(简称唐山顺达集团)成立于2007年11月，唐山顺达集团拥有唐山顺达房地产开发有限公司、张家口分公司在内9家下属公司，总注册资本金为9300万元，资产总额为10亿元。

　　唐山顺达集团先后完成张家口市盛景丽园、盛景庄园等房地产开发项目20多项，累计开发面积80多万平方米。2011年，唐山顺达集团将盛景丽园项目转包给无开发资质和经营的卓盛军。

　　据一位不愿具名的公司负责人介绍，卓盛军，来自福建，在张家口当地经营茶叶生意多年。

　　“盛景丽园项目其一要面对债主讨债压力，其二要面对购房者的索房压力，最后把老卓压垮了，现在只有看顺达总公司怎么来收拾残局。”一位业主告诉记者，他们购房合同的甲方是顺达地产，顺达集团有义务也必须承担此事。

　　不过被派驻张家口的顺达集团公司人员称，“对项目的债务纠纷的细节并不了解，目前还没有清晰的解决方案。”他还透露，目前顺达总公司欲追究卓盛军个人相关法律责任。

　　组稿期间，记者收到最新消息。4月20日，盛景丽园项目开发主体已经做了变更，顺达总公司已经任命了新项目负责人。

　　普遍现象

　　无独有偶，与张家口市区相隔不到两个小时车程的下花园区和宣化区，同样有陷入民间借贷泥淖不能自拔的中小房地产企业。

　　2010年，万盛地产与张家口市下花园区政府签订协议开发康居苑住宅项目。下花园区马占才以万盛公司的名义实际开发和经营了该小区二期的房地产项目。

　　2014年张占才开发建设的康居苑小区项目虽未完成，但该项目已大面积停工。停工缘由是马占才在项目开发过程中高息借贷未能如期偿还，导致康居苑项目多处房屋被小贷公司申请查封。

　　中国房地产报记者在康居苑二期项目现场看到，除少部分房屋有业主入住外，多数房屋空置，部分房屋的窗户挂有红色布条。“挂红条幅的是被查封的房子。”小区业主说。记者看到，挂红布条的房屋门上的确贴有张家口市经侦支队的封条。

　　据了解，即使入住的业主也不时面临停水、停电的问题，原因是马占才与供水、供电、供气等公司存在经济纠纷。康居苑二期张姓业主向中房报记者介绍，马占才在接洽北京的开发商，希望能接手项目。采访中，中房报记者多方努力未能联系到马占才本人。

　　同样，新基业开发的张家口市宣化区皇城世纪园项目亦因借高利贷陷入困局，据购房者称，开发商已跑路。

　　皇城世纪园项目位于宣化区皇城桥北仝家巷北侧，共有三期工程。目前只有一期少数业主获得房本。二期和三期多数业主的房产被开发商河北省张家口市新基业房地产开发有限公司非法抵押。而且抵押单位众多，包括多家银行、宣化县农村信用合作联社和民间贷款公司。

　　2011年10月15日，皇城世纪园小区三期2号、4号、5号、6号、7号、8号在建住宅楼184户作为抵押，抵押总面积18066.52平方米，向张家口商业银行贷款3100万元人民币。

　　2011年，向宣化县农村信用合作联社集资贷款了821万元。宣化县农村信用合作联社集已于2014年1月15日向宣化县人民法院提起了民事诉讼。现已裁定扣押新基业公司开发的皇城世纪苑三期车库和二期部分房产。

　　民间小额贷款公司向张家口市新基业房地产开发有限公司贷款900万元。贷款时间不明，民间小额贷款公司向宣化县法院起诉。已裁定扣押皇城世纪苑二期未售住宅和十多户已售住宅。

　　河北省张家口市新基业房地产开发有限公司在未还清抵押的情况下，获得皇城世纪园小区三期商品房预售许可证。于2014年年末，为80%的业主办理了商品房抵押贷款，贷款资金约4000万元。贷款银行包括中国银行、张家口商业银行、建设银行、工商银行、宣化县农村信用社等。但是并没有到房屋交易所进行抵押备案和房产入网登记。

　　据了解，皇城世纪苑项目一、二、三期共涉及760户业主，多数购房者背负着10万元~30万元不等的商业贷款，由于所购房屋没有在房管局备案，无法获得房产证。

　　熟知当地市场的一位开发商向中国房地产报记者介绍，“包括宣化在内，张家口地区普遍都是这样的开发模式”。顺达、盛达、新基业的债务违约口众多中小房企生存现状的一个缩影。“一些小房企惯用的手法是，预售的商品房不进行网签、不备案，在交房之前的空档期进行民间借贷周转资金，一旦资金周转不灵就极容易陷入‘一房二押’、‘一房二卖’的境地，引发纠纷。”

　　此外由于当地库存高企，去化速度放缓，中小房企资金承压，延期交房，以房抵账的情况也较为普遍。

　　张家口统计局工作人员向记者表示：“银行开发贷仅涉及很少部分，多为企业自筹资金，这中间包括私募以及民间非法借贷，再一个就是购房者的定金和预付款。”

　　据张家口统计局提供的数据显示，张家口市房企资金募集方面，2014年环比下降7.9%，其中银行贷款占比11.4%，自筹47.7%，定金、预付款40.9%。

　　申奥难阻资金危机蔓延

　　张家口距离北京不到三小时车程，典型的四线城市。常住人口442万，市区人口接近90万，外来人口较少。当地房地产市场容量有限，主要靠当地以及下辖区县居民消化。随着全国房地产市场热潮，新建楼盘遍地开花，目前市场价格在每平方米4000元~6000元之间。随着北京和张家口联合申办冬奥会的利好消息传出，舆论普遍认为会助推张家口房市。

　　张家口市房地产交易产权管理中心李姓处长在接受中国房地产报记者采访时表示：“市政府并未就申办冬奥会出台细则，只是在做一些前期准备工作，对房地产市场的拉动不大。目前房产交易没有出现大幅波动”。

　　从张家口统计局提供的数据来看，不容乐观。2014年年底前，张家口库存面积达91.5万平方米。张家口统计局一位负责房地产市场统计研究的工作人员告诉记者，“近三年一直处于下滑趋势，因为前几年房地产高速发展，供应量的增长已满足了绝大多数市场需求，目前剩下的是少部分改善型住房需求以及婚房等刚性需求。”

　　在去年年初京津冀一体化概念的带动下，张家口曾掀起一股销售小高潮，但风潮之后房价回落，炒概念拉动作用逐渐弱化。当地分析人士指出，商品住宅库存量高企，房地产投资增速明显下滑，对市场预期的转变影响了整体楼市的节奏。

　　此后的申奥、高铁动工等利好消息似乎也未能撬动房市，下滑势头难以阻挡。上述统计局工作人员坦言：“2015年由于假期开工不足，一季度的统计数据低的没法看，整体上还是在消化现有库存，新开工项目较少。”

　　当地分析人士称，失去银行输血，加上去化速度放缓，一些资金抗压能力较弱的房企在这个时候变得相当脆弱。这也成为顺达地产等中小房地产企业资金链断裂的直接原因。

　　当地统计部门提供的数据显示，商品房库存面积达91.5万平方米，统计人员表示：“近三年，销售、投资均处于下降态势，进入2015年销售下降更为剧烈，若消化现有库存至少需要12个月。”

　　在此背景下，当地中小房企的销售回款大幅下降，加上银行信贷收紧，民间高息贷款压顶，普遍面临资金承压的困境。

　　一位小贷公司从业人员向记者称：“在张家口，顺达地产债务危机不是第一个，但绝不会是最后一起。”而张家口地区中小型房地产企业的资金危局是否就此掀开，还有待进一步观察。

关键词：张家口,房地产,公司