张家口市楼市营销常用“花招”大揭秘

　　“说是起价4000多元，到现场一看，价格却完全不是那么回事”,刚刚过去的5月份，面对多变的楼市，综合市的楼盘开发商在争夺客户的压力下，一度消失的传统营销手段，又开始卷土重来。

　　开盘现场人头攒动、新楼盘转瞬销售一空、房价一个月上调一次……面对如此火爆的场面，任凭购房者有再好的耐心恐怕也难以做到。那么，这一切背后又有多少不为人知的内幕呢?记者通过走访，了解到一些常用的房地产营销手法。

　　-“花招”：“销控表”

　　在一些楼盘的销售中，为了打消购房者的顾虑，销售人员还会拿出销控信息表，不过，这表也藏有猫腻。“购房者在售楼处经常会看到一个销控表，其中贴上小红旗的位置表示此处房产已售出。”业内人士透露，如果仔细观察会发现，即使是开盘才几天的新楼盘也会被贴上很多小红旗。“除了有个别项目确实很走俏以外，许多楼盘都采取了虚报销售进度的手法，被开发商贴上小红旗的位置有一些并没有卖出，开发商贴上小红旗是想向购房者表明：楼盘热卖、欲购从速。”

　　如果购房者有足够的耐心和细心，过一段时间再去售楼处，就会发现原来被贴上小红旗的一些位置已经空了出来，而原来空白的位置而今部分已经被小红旗所占据。这是因为随着部分楼盘的售出，开发商已开始把原来谎称售出的楼盘拿出来销售了。“销售控制”，顾名思义，就是房地产商通过人为地控制销售进度，同时配合价格的上调以制造销售火爆、供不应求的效果。”业内人士说，此外，开发商还会将一些好的房源事先“冷藏”，只是在一些房展会或新开盘时闪亮登场，但总会很及时地卖完，相对较差的房源则会被想方设法先卖出去。

　　-“花招”：价格虚涨

　　“销控表”房源不多了，客户要是跑了怎么办?“跑?我们方法多着呢。”某房地产公司的置业顾问王先生一脸不屑地说，圈里人都知道楼盘的价格最忌讳长时间一成不变，不管楼盘热销与否，每隔一段时间楼价都要煞有介事地上浮一次。“能热卖最好了，”他说，要是市场对上涨的价格不接受，则可以以节日促销、展会让利、现场抽奖等各种方式变相降价吸引客户。为了配合价格上调的策略，还要有意先卖差一点的房子，然后再卖位置和户型较好的房子，为随后的涨价提供依据。

　　置业顾问王先生接着给记者讲了个案例。有一个楼盘开盘时宣称起价4800元/平方米，但是仅仅一周之后起价就涨到了5500元/平方米。如果购房者问，我们就说“原来所谓的起价4800元/平方米，是因为有一套房子户型和位置最差，因此标价4800元/平方米，一周后最差的房子售出了，因此起价自然就‘涨’到了5500元/平方米。”

　　-“花招”：旺季“慢销”

　　据业内人士介绍，在楼市旺季，有两种捂盘惜售的方法，一是放慢销售速度，将整个销售周期拖得很长，一年内有好几次调价的机会。另一方式则出现在那些还有下一期开发计划的楼盘，当现有房子销售到一定程度后，开发商会停止销售，把一些房子留到下一期一起卖，以便卖个高价。

　　“我们近期总共要推110套房源，不过这次就卖30套，留着慢慢卖呗。”我市经开区一楼盘销售人员告诉记者，该楼盘开盘现场来买房的人明显多于其推出的房源套数，也就是想买这里的房子有钱都没办法。不少购房者也有同样的感受。“最近老是接到某楼盘加推的手机短信，都烦死了，我就奇怪怎么这些楼盘的房子总是卖不完呢?”市民赵女士告诉记者。

　　业内人士表示，这种分批少量推出房源的做法已经成为楼市的潜规则。“特别是楼市行情热闹时，开发商现金流相对充裕，并不急于把所有的房子都投进市场。”业内人士李梓说，出于房价上涨的预期，很多项目更加小气地推出新房源，一次只开出一栋楼，或者几十套房，如果人数不够一次售罄就继续延期开盘，这样一来可以制造热销气氛，二来可以不断提价。

　　-“花招”：制造场面

　　人头攒动、一大早就排长队的场面，往往能大大地吸引人们的注意力。但是你要认为哪个楼盘排队的人多哪个楼盘必定卖得好，你也许就错了。

　　据了解，这些场面的出现除了“房托”之外，开发商还会有意让购房者集中在某一天(通常是开盘日)同时来到现场，人为地制造热闹火爆的场面，给外人以购买踊跃、销售火爆的印象。“开盘就要热销，如果开盘不顺，势必会严重影响楼盘后期销售。”业内人士说，所有的开发商都明白，开盘这一节点对于楼盘的影响何其重要，故而导致所有的开发商采用各种各样的手段来人为制造开盘热销场面。

　　业内人士分析，楼市流行的认购如今已俨然成了开发商的探价、抬价和炒作的手段。“如果说去年市场不好的时候，开发商推楼盘前先通过预订的方式看看到底有多少人买房以‘以销定产’，决定开多少面积的话，那么，今年的‘认购’纯粹是为了探价，看看到底能把房价定多高。”一楼盘的销售人员告诉记者，若是认购的人数远超楼盘推出的房源数，形成供小于求的态势，开盘提价就不可避免了。

关键词：楼盘,销售,开发