不能冀望自住商品房解决房价问题

　　一周评论

　　从11月底到12月中旬，北京首个自住商品房恒大御景湾进行了申购，全市共有14.8万个家庭申请。申购家庭与可提供房源套数之比达到74:1。这种供需比可以和北京汽车摇号相媲美了。

　　在日前某个论坛上，著名地产大佬任志强说，买车要摇号的城市房价都得涨。限购就是告诉人们供不应求的事实。

　　北京的自住商品房也是供不应求。假如14.8万个家庭都是真实有效的需求，别说恒大御景湾一个项目，就是北京今年和明年总共要建的7万套自住商品房也填不平这个需求缺口。何况，7万套的自住商品房还会因为区域位置等差异，存在一定程度的需求分布不均衡，过于偏远的自住商品房可能会受到冷落。

　　对于京城楼市众多刚需置业者，特别是保障房轮候家庭来说，在保障房供应不足、商品房价格高涨的情况下，自住商品房的推出，意味着多了一种可能的选项。

　　辩证法告诉我们，任何事物都是对立统一的，要用一分为二的观点来看待问题。就自住商品房来说，带给楼市的全部是正面影响吗？当然不是。

　　自住商品房有利于解决刚需购房的需求，但无法解决全部需求。考虑到自住商品房整体供应量和供应节奏等原因，甚至可能只解决一部分刚性需求。许多买房人恐怕还得在商品房市场寻求购房出路。

　　但这个时候再看商品房市场，商品住宅的价格可能又已经涨上去了。设想这样一种情境，在朝阳区东坝，买房人想买每平方米22000元的自住商品房没买上，再看旁边的商品住宅，地价成本已经是5万元/平方米。面粉可能都已经买不起，遑论面包？

　　当然我们也希望这样的担心是杞人忧天，自住商品房的积极效果可能目前还不能完全看到，未来对整个市场的平抑作用或许会出乎想象。

　　但联想到北京过往推出了20多种权属的房子(任志强语)，也没能解决好房价问题。今天若冀望于这样一种自住商品房解决房价问题，也不现实。

　　为避免上面设想的情境真的在未来出现，那么在北京加大自住商品房供地的同时，我们也建议北京加大整个居住用地供应量。把整个土地供应蛋糕做大，提高居住用地比例，增加普通商品住宅用地供应，避免自住商品房出现以往保障房供应不足、价格和商品住宅之间形成断崖式差距等问题。

　　刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。相信未来北京在加大供地，提高住宅用地比例，提高建设用地效率，包括盘活现有存量方面会有更多更好的举措，推动北京房地产市场平稳健康发展。

关键词：商品房,自住,北京,供应