马年我国住房市场趋向扩张

　　蛇年经济增速放缓世界经济走势影响我国住房市场走势

　　2013年全球经济增速放缓、通胀下降、利率趋稳、失业偏高、出口低迷。次贷危机之后的经济反弹在2011年便正式结束，2012年可以视作经济周期中正常的回落。全球经济存在10年左右的中周期，与之前经济周期的低谷相比，2012年的全球经济增速虽然低于2003年的低谷，但仍高于1991年和1982年的经济增速，这说明虽然受到欧债危机等因素的冲击，但是全球经济已经恢复到正常的经济周期中。

　　2013年全球住房市场出现较为明显的反弹，从季度环比数据来看，在2013年第2季度，跟踪的55个国家和地区中有37个呈上涨趋势，房价的季度环比增速达到2.4%。从同比数据上看，全球房价从2012年第4季度起出现了明显的上升趋势，并在2013年上半年保持了较高的增速。在这一轮的房地产反弹中，新兴经济体的房价上升尤其明显，跟踪的55个国家和地区之中，前十位的国家和地区均为新兴经济体，后危机与远离危机的发达经济体也出现较好的房价上升趋势，美国、德国、冰岛等经济体的房价增速仍居前列，但是欧债危机冲击下的非核心发达经济体仍处于低迷状态，西班牙、匈牙利、荷兰和希腊居房价增速的最后四名。

　　总体来看，2013年的世界房地产市场的分析存在两个维度。一个是地域维度，亚洲市场出现反弹，北美市场延续复苏，欧洲市场则低迷或正在走向低迷，新兴经济体走势良好，发达经济体走势相对较差。作为两个维度的组合，亚洲新兴经济体和欧洲的发达经济体形成鲜明对照。这表明从世界范围来看，房价走势与经济走势之间表现出较强的相关性，并且房地产市场表现出较强的地域同步性。

　　我国属于亚洲新兴经济体，主要城市的房价走势在世界范围内居于前列。以北京和世界典型城市房价相比较，2013年第2季度，北京的房价指数季度同比上涨幅度明显高于欧洲城市，并且保持上升的趋势，季度环比也处于较高水平。这表明我国2013年的住房市场上升并非孤立现象，而是世界因素与国内因素共同作用的结果。具体而言，由于世界经济周期与我国经济周期有同步性，并且我国房地产周期与我国经济周期有同步性，所以世界经济走势影响我国住房市场走势；由于东亚整体表现出良好的经济增长态势，并且发达经济体与新兴经济体各自表现出趋同倾向，所以住房市场的地域板块特征也影响着我国的住房市场走势。

　　马年亚洲新兴经济体高涨我国住房市场趋向扩张

　　全球经济对住房市场的影响主要通过经济走势、物价水平和金融三个渠道。基于对2013年经济的分析，2014年全球住房市场价格会继续上涨，但增速会有所回落。

　　全球经济走势和通货膨胀走势对全球住房市场产生抑制作用。Davisetc、Feldstein等的研究均显示出经济周期与住房市场的关联。随着全球经济走势放缓和通货膨胀减弱，全球经济步入经济周期底部，住房市场也相应受到抑制。

　　2014年世界经济对我国住房市场起到拉动作用，一般而言，世界经济对我国住房市场的影响主要通过世界经济走势、区域住房市场走势、货币政策压力和资本流动四个渠道，虽然这四个渠道的作用方向并不一致，但是总体来看对我国住房市场呈现拉动作用。

　　我国一线城市和二、三线城市的住房差异较大，相较而言，一线城市作为国际化的城市，对世界经济因素有较高的敏感性，因此，世界经济因素对我国住房市场的影响，主要体现在一线城市上。

　　由于经济周期与房地产周期的关联，世界经济走势的放缓对我国住房市场起到抑制作用。但是，我国经济波动的相对幅度不但小于世界经济的波动幅度，也小于新兴经济体的波动幅度。这说明尽管我国经济周期存在于世界经济周期的正相关联，但是世界经济对我国经济的影响并不显著。因此，世界经济走势的放缓对我国住房市场的抑制作用也是较弱的。

　　资本流动对我国的影响是正面的，虽然部分发达国家经济下滑缓解的趋势使人们认为资本有回流趋势，并在2012年中国呈现较强的资本外流趋势，但是，我国房地产开发投资中的外商直接投资增速在2013年重拾上升趋势，这表明2014年我国房地产业仍对境外资本有较强的吸引力，使得住房市场受益于国际资本流动。

　　总体而言，在2014年世界经济对我国住房市场的总影响是趋向于扩张的。同时，我国对世界住房市场的推动也会在局部地区和局部市场变得显著。虽然从供给方来看，房地产业的海外发展仍会沿着2013年的趋势，在住房市场领域不会有显著的影响，但是从需求方来看，由于我国住房市场价格处于高位，海外置业将会进一步扩张。由于我国海外置业在地域上相对集中，在类型上趋于中高端房产的特征属于海外置业人群的长期偏好，所以在2014年我国对海外住房市场的推动仍会集中在局部区域，带来海外局部地区高端住房价格的较快上涨。

关键词：住房