中国各地公积金新政对比 六种方法占尽便宜

　　近日，三部委联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放宽公积金贷款条件，包括连缴6个月就能申请贷款，二套房也可申请贷款等。同时实现公积金异地互认、转移接续，并取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，以减轻贷款职工负担。

　　本报记者在河南、广州、武汉、四川等地采访发现，公积金新政在各地的待遇颇为不同。河南新政早出，但迟迟未能落地。武汉公积金贷款门槛的降低可能释放更多改善性需求，缓解房地产库存压力。四川在公积金异地互认方面有一定说法，明确只能在户籍所在地申请公积金贷款。至于广州，其最新通过的公积金新政与三部委的《通知》存在抵触，而且广州每月公积金贷款限额10亿元，申请公积金贷款比抢春运火车票还难，面临着“无米下炊”的窘境。

　　只能在户籍所在地申请

　　成都公积金管理中心有关人士向记者表示，三部委关于公积金贷款的新政落地工作，成都公积金中心相关处室正在加紧研究，近期会推出相关措施，现在还没有确定具体的时间。

　　四川省住建厅10月15日透露，三部委的通知已交由四川省住建厅、财政厅、央行成都分行三方会签，将于本月内转发、执行。

　　此次三部门的新政中比较突出的就是异地贷款，四川省住建厅强调，申请贷款只能在户籍所在地申请住房公积金个人住房贷款，同时在户籍所在地购买自住住房。

　　前述成都公积金管理中心人士向本报记者解释，比如，户籍在自贡市的职工在成都市工作并缴存公积金，那他在自贡买房，持在成都的公积金缴存证明，可以向自贡公积金中心申请公积金贷款，不能在其他地区申请公积金贷款。

　　另外，四川省住建厅将对申请公积金贷款购买的二套房的面积、价格进行限制，必须满足在当地“中低价位、中小户型”标准。不过，由于各地经济发展情况不同，全省不会统一划出具体标准。

　　9月中旬，成都公积金中心出台了新的公积金贷款政策并于10月8日起执行。新政策包括：缴存余额在1.5万元以下的贷款申请人，原则上也可不受倍数限制，最高可贷30万元；工业化、装配式商品住宅，可以全装修住宅总价款为基数申请公积金贷款。

　　另外，从2014年9月15日起，成都二手房公积金贷款、无担保公司担保的现房公积金贷款的抵押权登记费由各贷款受托银行承担，不再向贷款申请人收取。因此，此次三部门发文取消的四项收费中，成都只涉及担保费、公证费两项。

　　申请贷款比春运抢票还难

　　近日，三部委联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(下称《通知》)，要求各地推进公积金异地贷款，包括连缴6个月就能申请贷款，二套房也可申请贷款等。

　　这与广州10月11日审议通过的“史上最严”公积金新政多有抵触。广州新政明确公积金贷过一次不能再贷，除要求连续正常缴纳公积金6个月外，还要求本地人累计缴存住房公积金两年(含)以上，非本市户籍累计缴存公积金三年(含)。

　　最大的冲突在于二次贷款方面。《通知》强调，住房公积金贷款对象为“购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工”。但广州新政则明确规定，公积金不能贷两次。尽管这一政策变动在今年4月征求公众意见时获得超过40%的反对，但还是在近日获得了通过。

　　广州市住房公积金管理中心主任夏卫兵称，目前广州公积金提取比例已超过警戒线，达全国最高，北京和上海提取比例为50%，相比之下，广州新增提取比例高达76%，个别月份甚至超过八成，该政策主要是为了保证缴存职工能公平公正申请住房公积金贷款。

　　从7月起，广州每月公积金贷款限额10亿元。例如8月与9月的新增额度都是当天上午就被抢光，在广州申请公积金贷款比抢春运火车票还难。由于等待的时间太长，很多新的楼盘项目已经拒绝买家用公积金贷款购房。

　　对于广州公积金贷款政策与上述《通知》的抵触，广州市住房公积金管理中心15日对外表示，原则上会按照上级部门的文件执行，但要看文件是否有给地方根据实际情况调整的空间。如果是刚性要求，有抵触会严格执行中央对公积金管理的新规定。

　　“第二套不让贷确实不太合理。很多改善需求者虽然用过公积金，但只要还清了还是应该允许他们贷款。”广州中原地产项目部总经理黄韬告诉《第一财经日报》，为了不与国家政策相抵触，广州的公积金政策预计会进行修改。

　　不过，不少业内人士认为，广州要执行国家新政，面临着“无米下炊”的尴尬，与其他很多城市公积金闲置睡大觉相比，广州的公积金使用率已经达到全国最高比例，如何执行国家政策，确实面临难题。

　　“主要还是缺钱。”黄韬预计，未来广州的公积金政策会按照国家要求进行改动，但可能会采取一些“折中”的办法，比如在二套房方面，可能规定二次贷款也可以用，但要优先第一套的做法。这样一来，在首套贷款都要排队的情况下，二套等待的时间就更长。“等待的时间一长，很多人自然就会转向商业贷款。”

　　广州一家开发商人士预计，在9月底央行释放房贷红利后，如果接下来房贷利率能调整到基准利率的8.5折左右，加上在审批时间上的优势和开发商的引导，相信不少广州购房者会考虑放弃排队等公积金，转向商业贷款，目前公积金贷款排长队的现象也有望得到缓解。

　　针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张、职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

　　黄韬认为，此次国家新政提出的推进公积金异地贷款如果能落实，对广州楼市能带来不少利好。与广州的无米下锅相比，全国有数万亿的公积金处于休眠状态。“广州不够用，但很多三四线城市的公积金却没人用，因此怎么将这些资金充分利用起来十分关键。”

　　新政尚未落地

　　三部委公积金新政出台前，河南已有相关政策推出，公积金贷款购买首套房，首付比例最低可达20%。但《第一财经日报》记者采访发现，这样的优惠政策，河南多地市民尚未享受到。

　　9月30日，河南省住建厅等5部门出台《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(下称《意见》)，提出放宽住房公积金贷款条件。职工连续正常缴存6个月(含)以上，可申请住房公积金贷款购房。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例可以不低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付比例可以不低于30%。对购买首套房屋的认定以房管局提供的缴存职工申请家庭名下现有住房套数为准。符合低保、低收入、特困标准的职工，可申请个人住房公积金贷款贴息。

　　不过，《第一财经日报》记者采访发现，河南省多数地市，执行的仍是旧政策，尚未执行上述优惠政策。

　　在郑州市住房公积金管理中心，正在窗口办理业务的一位工作人员接受当地媒体采访时说，目前，郑州还未执行连续足额缴存6个月(含)以上就可以申请公积金贷款的政策。管理中心只有收到郑州市政府下发的相关文件、通知才能进行政策修改，而目前还未见到相关通知或文件。

　　对于住建部要求的要取消4个收费项目，这位工作人员说：“还未接到相关通知。”但他解释，郑州办理公积金贷款收取的只有担保服务费和评估费两项。

　　“这些费用也并不是公积金管理中心收取的。”他说，其中担保服务费由提供相关服务的担保公司收取，评估费由担保公司委托的评估公司收取。

　　这位工作人员还介绍说，关于异地互认方面，目前因为工作调动等原因公积金可以互转，并且如果转移期间没有间断缴存，缴存时间可以累计。

　　随后，本报记者咨询洛阳等地住房公积金管理部门获悉，公积金信贷仍按老政策执行。

　　如果接到文件，各地公积金政策会改变吗？洛阳公积金管理部门一位负责人说：《意见》中仅仅说“可以不低于20%”，换句话说，各地可以执行，也可以根据实际情况不予执行。

　　而上述优惠政策的迟迟不能落地，已经让一些郑州市民感觉到忐忑。急着想在新郑买房的郑州市民曹先生说，他在新郑买了一套88平方米的房子，房款60万，但是手里的积蓄只有10万元左右，“现在公积金仍是首付18万，我准备借钱补上首付款。就怕这边办好了，那边落实新政的政策出来了，多亏啊！”

　　二套房首付六成变三成

　　继“鄂六条”、武汉全面解除限购、央行限贷松绑等政策密集出台之后，武汉近日再祭出一项救市政策——二套房公积金贷款首付由六成调整至三成。

　　武汉住房公积金管理中心近日发出通知，第二套房公积金贷款最低首付款比例调整为房屋总价的30%，不再硬性要求达到房屋总价的60%。住房公积金贷款房屋套数认定、贷款额度计算仍按原政策规定执行，贷款最高比例不得超过房屋总价的40%。

　　按照武汉公积金中心的最新通知，购房者利用公积金贷款购买第二套房，若首付三成，只能采取组合贷款，用银行商贷填上余下的三成房款。虽然必须采取组合贷款方式，而且公贷二套房贷款利率须上浮10%，但由于公贷基准利率只有4.5%，上浮后仍远低于商贷基准利率的6.55%，相比使用纯商贷，组合贷的购房成本仍有明显降低。

　　湖北房地产经济学会常务理事、中指院市场总监李国政认为，公积金贷款门槛的降低能释放更多改善性需求，亦为缓解房地产库存压力带来利好。

　　记者采访了解到，在多重救市“利好”的刺激下，武汉楼市像打了鸡血一般神奇复活了。

　　据官方统计，2014年前9个月，武汉住宅成交1167万平方米，但新批上市达1500万平方米；而2013年新增供应为1610万平方米，销售为1581万平方米，目前武汉楼市的库存仍在缓慢增长，去化周期接近12个月。

　　仅全面解除限购后的首个周末，武汉就有17个项目推盘，推动9月最后一周日均成交超800套，创造武汉楼市单月成交新高。国庆7天，武汉住宅成交2150套，亦较去年同期增长27%。上周，武汉商品房成交5563套，环比大幅增加2054套，环比增幅达到57.33%。

　　李国政分析说，各项救市政策叠加，武汉楼市在经历五连跌后，有望于第四季度止跌回稳，库存压力亦将得到显著缓解。

　　而住房金融需求方面，华夏银行[-0.82%资金研报]武汉分行个贷部负责人称，虽然部分改善型和投资型需求将被释放，但受制于近年来居民收入增长乏力，新的住房需求在一定程度上受到抑制；同时，房地产市场颓势已成，居民普遍持观望态度，期待房屋降价、期待银行利率打折；此外，银行业利润压力较大，利率打7折基本不可能实现，银行业普遍额度偏紧。受上述多重因素影响，尽管政府频出救市政策，但住房金融需求实际只会略有增长，变化不会太大。

　　巧用公积金六大攻略

　　第一、用足公积金贷款额度。公积金贷款是国家支持的一项贷款优惠政策，只要符合贷款条件，应尽可能用足公积金贷款额度。从投资理财角度讲，贷款购房应该最大限度地使用公积金贷款。2012年部分城市放松公积金贷款条件，其中山东临沂市9县自2012年6月1日起，住房公积金贷款额度上限将由20万元提高至30万元。贷款人应关注所在地相关政策的变动。

　　第二、用足公积金使用年限。因为公积金贷款利率比商业贷款利率低,所以在组合贷款中,要合理的设定较长的公积金贷款年限和较短的商业性贷款年限。假如夫妻年龄相差不多，可由丈夫做贷款人，申请到的贷款时间更长；假如夫妻年龄相差较大，让年龄较小的一方做贷款人，可申请到期限更长的公积金贷款。

　　第三、合理确定公积金贷款顺序。对于购买首套房来说，应该遵循先公积金贷款后商贷的顺序，可充分享受公积金贷款的优惠利率政策。对于想购买两套房的投资者来说，应先用商贷购买首套房，再用公积金贷款房，节省利息支出。

　　第四、合理确定还款额度。公积金贷款的还款方式极为灵活，借款人只要每月的还款额不低于“最低还款额”就可以随意确定还款数额，但是还款人需合理确定还款额度，以避免最后一次还款压力过大。

　　第五、一次性冲抵最省利率。对于公积金账户余额较多，且贷款初期现金支出压力不大的购房者，可以选择用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。这样利息的还款额度会呈现递减趋势，可以帮购房者省去一笔可观的费用。

　　第六、变通使用公积金。公积金除了贷款外，还可用于购买、建造、翻建和大修自住房等。公积金的利息相对低，如果不提取，就只能等退休时才能领，所以应尽量发挥其应有的作用。

　　公积金贷款办理流程(新房为例)

　　1、借款人到贷款服务大厅银行窗口提交个人申请资料，由银行进行受理、审查，审查通过后，提交中心审查。

　　2、中心进行审查和审批，同意贷款的，担保公司对其进行审查，办理担保手续，缴纳担保费。

　　3、借款人返回银行窗口签订借款合同，到公证窗口办理公证手续，缴纳公证费。

　　4、等待银行通知领取借款合同、放款凭证并按合同约定开始还款。

　　公积金贷款的常见误区

　　误区一：公积金账户余额做购房首付

　　很多人都认为既然公积金是职工购房福利政策那么理所当然的可以用来支付购房首付，其实不然，因为公积金是先使用后才可以提取的，即购房人只有在购房后提供购房相关的证明材料才可以办理提取手续。

　　误区二：子女使用父母的公积金贷款

　　子女不可以使用父母的公积金来贷款买房，因为父母与子女间的公积金是不能够互相使用的。在住房公积金购房申贷问题上，则视为两户人，子女和父母之间是单独分开的，即两个家庭。

　　误区三：装修房子可以提取住房公积金

　　住房公积金仅用于职工购买(含二手房)、建造、翻建、大修(维修费用超过房屋造价30%以上)自住住房时可以提取。装修不在住房公积金提取范围内，因此装修提取住房公积金是不行的。

　　误区四：公积金贷款额超出上限

　　公积金贷款与商业贷款存在很大区别，即不能单纯的依据房产评估值来计算贷款额，需要根据借款人收入、缴存额和缴存比例来计算，且不能超出公积金贷款最高上限。

　　误区五：提取总额可以超过房款总额

　　公积金的提取总额不能超过房款总额，比如，贷款购买的房屋总价为30万元，而购房者的公积金存储余额有40万元，只能提取30万元的公积金，剩余的10万元公积金不能提取。

关键词：公积金,贷款,住房,政策,申请